上市房企融資成本觀(guān)察

　　2016年，房地產(chǎn)企業(yè)公司債的大量發(fā)行，使得上市房企的融資成本下降很快，而且他們大多完成了一輪低息債務(wù)對高息債務(wù)的置換，并且3到5年間房地產(chǎn)公司融資還本壓力減小，但隨著(zhù)政策的變化，監管層嚴控資金流向過(guò)熱的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　銀行信貸、公司債發(fā)行都悄然收緊，而據21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)，境外發(fā)債、信托融資等方式卷土重來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上升已成定局。隨著(zhù)調控深入房地產(chǎn)消費回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)如何應對成本上升和政策調控雙重壓力，何去何從值得觀(guān)察。

　　某信托公司人士認為，信托的高融資成本在近兩年開(kāi)始下降，相比其他融資形式受到的限制較小。從信托業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的數據來(lái)看，去年四季度開(kāi)始房地產(chǎn)業(yè)務(wù)回歸信托趨勢已經(jīng)較為明顯。

　　2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)陰晴不定。

　　回顧2016年，前三季度伴隨政府“去庫存”帶來(lái)了市場(chǎng)流動(dòng)性寬松勢頭，低成本融資渠道打開(kāi)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍通過(guò)債券等形式置換高息負債，以降低整體融資成本。

　　然而在市場(chǎng)出現明顯分化的形勢下，從第四季度起因調控政策升級導致房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面明顯收緊，房企融資渠道收窄。但在債務(wù)壓力之下，融資對于房企來(lái)說(shuō)仍然迫在眉睫。

　　房地產(chǎn)企業(yè)2016年的融資成本發(fā)生了哪些變化，接下來(lái)又將如何繼續融資，近期陸續發(fā)布的2016年報是一個(gè)較為完整的觀(guān)察窗口。

　　而在2017年信托、海外債券或將成為房企“補血”重要渠道。

　　綜合成本普降0.5-1.5個(gè)百分點(diǎn)信托下降最快

　　截至2017年4月初，近半數上市房企已披露2016年報，A股上市房地產(chǎn)公司中共有61家發(fā)布2016年報，主要業(yè)務(wù)位于內地的香港上市房企約70家發(fā)布年報。

　　在年報中利息支出主要反映地產(chǎn)企業(yè)的融資成本支出，總體來(lái)看，A股已發(fā)年報的上市公司中，47.5%利息支出相比2015年有所下降，這些公司中絕大部分帶息債務(wù)一項同比增長(cháng)。

　　例如陸家嘴(22.840, -0.04, -0.17%)集團，2016年利息支出同比下降9.85%，帶息債務(wù)則同比增長(cháng)95%。據其年報披露，2016年綜合加權平均資金成本為4.39%，比2016年下降了0.87個(gè)百分點(diǎn)。

　　融資成本下降是行業(yè)的普遍現象。觀(guān)察幾家重點(diǎn)房企披露的信息，資金成本普遍下降超過(guò)0.5個(gè)百分點(diǎn)，融創(chuàng )地產(chǎn)、新城控股(15.820, -0.17, -1.06%)、萬(wàn)通地產(chǎn)(5.920, 0.36, 6.47%)等公司平均資金成本下降更達到1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　從部分公司年報披露的信息中還可以看到不同融資方式的成本變化。其中銀行貸款的成本升降不一，信托等資管類(lèi)融資成本下降最為明顯。

　　例如華夏幸福(39.920, 3.63, 10.00%)在年報中銀行貸款、公司債、信托資管等三種形式融資規模情況，2016年與2015年結構變化明顯。2016年三者比例分別約為29%、46%、25%；2015年對應比例為27%、16.5%、56.5%?？梢钥吹姐y行貸款比例變化不大，公司債則取代信托和資管成為最主要的融資手段。

　　三種融資形式對應的成本上，公司債平均利息成本從2015年的5.42%下降至5.2%，信托資管從2015年的9.6%下降至9.37%，銀行貸款成本則有所上升，從2015年的5.25%上升至6.04%，上升了79個(gè)基點(diǎn)。

　　中糧地產(chǎn)(8.290, -0.01, -0.12%)同樣對融資途徑進(jìn)行分類(lèi)披露。其并未在2016年選擇大量發(fā)行債券融資，融資途徑中銀行貸款成本上限略降，區間為4.35%-9.5%，上限較2015年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。信托降幅明顯，成本區間從2015年的5.23%-8.5%到2016年基本穩定在6%。由于這個(gè)原因，中糧地產(chǎn)信托融資余額增長(cháng)81%。

　　總結來(lái)看，地產(chǎn)企業(yè)融資成本普遍降低，最主要的原因是2016年公司債市場(chǎng)的開(kāi)閘之后，大量發(fā)行低息債券來(lái)置換高成本債務(wù)，也借此機會(huì )獲得更多融資。

　　如恒大地產(chǎn)發(fā)行總額100億元境內公募債，42億元境內私募債，以長(cháng)債置換短債，低息債置換高息債優(yōu)化債務(wù)結構。融創(chuàng )同樣采用發(fā)行225億低成本境內公司債及ABS，替換了歷史高成本融資。

　　與融資成本降低相隨的是融資量上漲。已發(fā)布年報的61家A股上市房企2016年帶息債務(wù)總額約7840億元，同比增長(cháng)16.43%；利息支出271億元，同比增長(cháng)14.7%。

　　多渠道受限融資成本回升 

　　然而利好時(shí)間短暫。海通證券(14.580, -0.09, -0.61%)統計，2016年四季度地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額僅為三季度的30%，2016年11月以來(lái)，地產(chǎn)公司債僅發(fā)行29只，今年2月以來(lái)則是處于“零發(fā)行”狀態(tài)。自2016年11月以來(lái)申報的地產(chǎn)公司債，至今無(wú)一例獲準發(fā)行。

　　2017年地產(chǎn)融資將何去何從？

　　首先梳理一下各類(lèi)融資方式，目前銀行開(kāi)發(fā)貸、基金券商等同類(lèi)資管、公司債、住房尾款ABS是受政策限制較大的方式。

　　但近日，交易所市場(chǎng)AA+評級地產(chǎn)公司發(fā)行以購房尾款為基礎資產(chǎn)的ABS已經(jīng)獲得監管機構放行。

　　另外資產(chǎn)證券化方面，一位地產(chǎn)投資經(jīng)理認為，基礎資產(chǎn)為核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）和類(lèi)REITs產(chǎn)品可能得到快速發(fā)展。

　　其余方式中，回歸信托或是趨勢之一。據了解某大型信托公司2017年已經(jīng)進(jìn)行公司戰略調整，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重回業(yè)務(wù)重點(diǎn)。

　　該公司一位業(yè)務(wù)人士認為，信托的高融資成本在近兩年開(kāi)始下降，相比其他融資形式受到的限制較小。從信托業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的數據來(lái)看，去年四季度開(kāi)始房地產(chǎn)業(yè)務(wù)回歸信托趨勢已經(jīng)較為明顯。

　　信托業(yè)協(xié)會(huì )統計，截至2016年末，信托資產(chǎn)中約1.43萬(wàn)億投入房地產(chǎn)業(yè)，較15年末的1.29萬(wàn)億元新增了1400億元。而在2016年三季度末，信托資金投向房地產(chǎn)業(yè)的規模為1.35萬(wàn)億，因此去年四季度信托資金投入房地產(chǎn)的規模新增約800億元，而去年前三季度合計新增僅約650億元。

　　地產(chǎn)融資收緊以來(lái)，海外債券開(kāi)始升溫。海通證券統計，2017年以來(lái)內地房企共成功發(fā)行海外債券13只，累計金額達到46.4億美元，較2015年1-2月總額多出一倍。但人民幣匯率波動(dòng)，美元進(jìn)入加息周期，海外發(fā)債成本已經(jīng)開(kāi)始回升。如果增加海外債券融資比例，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本可能相應推高。

　　2017年到目前，房地產(chǎn)融資成本回升已經(jīng)有所顯現?！凹s有0.5%的回漲?！币晃蛔龇康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的資管人士反饋，“現在的上漲還不明顯，主要原因是整體成本的上漲，資金端收緊和貨幣政策變化的原因占大頭?！?/span>

　　在該人士看來(lái)，現在拿地受限，增量項目減少，房企去年大規模融資后資金寬裕，融資需求暫時(shí)還不會(huì )大規模的體現。一些存量到期融資還可以繼續滾動(dòng)，預計2018年會(huì )呈現緊張。