不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)擴圍至五城。繼北京、上海、廣州、廈門(mén)先后開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)后，天津也加入了試點(diǎn)行列。近日，天津市地方金融管理局、國家金融監督管理總局天津監管局、天津市規劃和自然資源局等多部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），標志著(zhù)試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴大。

受訪(fǎng)業(yè)內人士認為，不動(dòng)產(chǎn)信托應用場(chǎng)景廣泛，尤其在人口老齡化背景下，不動(dòng)產(chǎn)信托作為普惠性養老工具潛力巨大，既能盤(pán)活老年人存量資產(chǎn)以補充養老資金來(lái)源，又能通過(guò)信托安排實(shí)現財富分配和傳承，有助于優(yōu)化家庭財富管理和社會(huì )資源配置。

試點(diǎn)城市再擴容

不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)呈現加速推進(jìn)態(tài)勢。

北京于2024年底率先開(kāi)啟試點(diǎn)，今年4月初，中國外貿信托和國投泰康信托分別在昌平區和通州區的不動(dòng)產(chǎn)登記中心完成了首次不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。今年5月份，上海啟動(dòng)試點(diǎn)，并于6月份由愛(ài)建信托、上海信托成功落地案例。廣州、廈門(mén)兩地于7月份接力推進(jìn)試點(diǎn)，亦有案例落地。此次天津加入，試點(diǎn)城市增至五個(gè)。

公開(kāi)信息顯示，天津相關(guān)部門(mén)發(fā)布的《通知》有多項開(kāi)創(chuàng )性制度設計。例如，在傳統“委托人已持有的不動(dòng)產(chǎn)轉入信托”之外，創(chuàng )新性地增加了“委托受托人購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)”方式。這種委托購買(mǎi)方式充分考慮了不同類(lèi)型委托人的需求，從而實(shí)現“存量資產(chǎn)盤(pán)活+增量資產(chǎn)配置”雙覆蓋。同時(shí)，《通知》適當擴大了不動(dòng)產(chǎn)信托的受益主體范圍，更具靈活性。

中國外貿信托特殊資產(chǎn)服務(wù)信托部總經(jīng)理王張悅對《證券日報》記者表示：“不動(dòng)產(chǎn)信托的應用場(chǎng)景頗為廣泛，可適用于信托業(yè)務(wù)分類(lèi)中的資產(chǎn)管理信托，實(shí)現用信托資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投融資管理并持有；在風(fēng)險處置服務(wù)信托領(lǐng)域，可用于破產(chǎn)重整企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的管理與持有，保障重整計劃債權人的信托受益權實(shí)現；在資產(chǎn)服務(wù)信托項下，家庭財富管理領(lǐng)域的應用場(chǎng)景更為寬泛?！?/p>

解決養老痛點(diǎn)

隨著(zhù)試點(diǎn)城市擴圍，不動(dòng)產(chǎn)信托在解決居民養老問(wèn)題上的價(jià)值備受關(guān)注。

中國信托業(yè)協(xié)會(huì )特約研究員周萍對《證券日報》記者表示，傳統信托財產(chǎn)登記確權模糊，不動(dòng)產(chǎn)作為信托財產(chǎn)面臨權屬認定難題。北京、上海等地的試點(diǎn)政策明確登記申請主體、權利轉移要件及流程，以規則具象化打通不動(dòng)產(chǎn)“裝入”信托的“最后一公里”。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記采用“產(chǎn)權轉移登記+信托財產(chǎn)登記”模式，不動(dòng)產(chǎn)轉移至受托人名下并登記后，獨立于委托人和受托人的固有資產(chǎn)，有利于保障受益人財產(chǎn)權益。

上海信托表示，不動(dòng)產(chǎn)信托對于居民養老來(lái)說(shuō)，一是可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，為老年人解決養老資金來(lái)源的問(wèn)題；二是信托制度的財產(chǎn)隔離屬性能夠有效保護老年人的財產(chǎn)安全。

服務(wù)鏈條延伸

人口老齡化背景下，養老需求日益迫切，信托公司正積極行動(dòng)，探索創(chuàng )新服務(wù)模式。

周萍認為，與傳統養老方式相比，不動(dòng)產(chǎn)信托在一定程度上可以降低養老成本，提高資產(chǎn)利用效率和收益水平，同時(shí)有助于緩解社會(huì )養老壓力，促進(jìn)養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化家庭財富管理和社會(huì )資源配置。

不過(guò)，不動(dòng)產(chǎn)信托的普惠化推廣，有賴(lài)于登記流程、產(chǎn)品供給及公眾認知等多方面的進(jìn)一步提升，需要各方共同努力。

記者獲悉，多家信托公司正在持續推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，發(fā)力養老金融。上海信托表示：“我們將不斷完善不動(dòng)產(chǎn)信托的商業(yè)模式，引入更多金融機構和養老服務(wù)機構參與相關(guān)生態(tài)圈的建設，讓不動(dòng)產(chǎn)信托更便捷地觸達社會(huì )大眾，為寫(xiě)好金融‘五篇大文章’貢獻信托特色化力量?！?/p>

愛(ài)建信托總經(jīng)理吳淳對《證券日報》記者表示：“愛(ài)建信托正通過(guò)創(chuàng )新‘存房養老’模式，在保障老年人房產(chǎn)控制權的前提下，聯(lián)動(dòng)優(yōu)質(zhì)養老機構，將不動(dòng)產(chǎn)信托服務(wù)深度融入養老生態(tài)，提供資金管理、支付結算、養老服務(wù)對接等一站式解決方案。未來(lái)，愛(ài)建信托將進(jìn)一步延伸服務(wù)鏈條，整合醫療保障、臨終關(guān)懷等增值服務(wù)，全方位守護老年群體生活品質(zhì)，助力構建多層次養老保障體系?！?/p>